9月份房价到底会不会跌？现在买房亏不亏？

说起对房价的看法，很多人都会拿地价来说事儿，认为最近新拍地块的折合楼面价会成为一个城市房价的下限。尤其是2015年以来楼市销售火爆，房地产企业普遍从缺钱变成不差钱，参加土地招拍挂也更加有底气，地价也随之水涨船高。

这种情况下，大家不禁要问：地价会成为房价的支撑吗?面粉和面包到底是怎么个定价关系?

首先，房价和地价由不同的供需关系决定。

一个商品的价格是由商品本身的供需关系决定的，商品住宅和土地是两种不同的商品，其价格各自由本身的供给和需求决定，其中商品住宅的供给是目前可售的一手房和二手房房源总量，需求是刚需、投机客的买房需求;土地的供给是政府推出的招拍挂土地数量，需求是房地产开发商的拿地意愿。

因此，商品房和土地完全是两个市场，由不同的供需关系分别决定了房价和地价，房地产项目理论上完全有可能出现亏损。

那么，怎么直观的去看房地产项目有没有亏损呢?一般看楼盘的楼板价和房价的比例关系就可以知道，一般房价是楼板价的2-3倍较为正常，2倍以下基本可以判定楼盘是亏的。

楼板价通俗点说就是楼盘每平米的土地成本，是用土地款除以楼盘的建筑面积得到的;房价就是商品住宅每平米的售价，房价和楼板价之间的差额是建安成本、各项费用及税金以及开发商的盈利。其中，建安成本就是把楼盘盖起来的建筑成本和配套的门窗、电梯、绿化等各项成本的总和。建安成本在不同城市、不同项目之间波动较大，比如一线城市的普通高层住宅的建安成本可能在4000-6000元/平米左右，高档住宅可能会在10000元/平米以上;二线城市的建安成本大约在3000-4000元/平米左右。

现实中，有两个因素决定了房地产项目发生亏损的概率较高。

一是房地产企业是高负债运营的企业，这意味着一旦销售进度缓慢，开发商就有巨额的利息支付压力，因此发生亏损的概率也越大。

比如上海佘山天境楼盘，该公寓是在2009年7月由开发商拍下的地块建成的，当初楼板价是14498元/平米，是2009年的青浦赵巷地王项目，2014年9月该公寓的价格为29050元/平米。且不说房价与楼板价之比仅仅为2，基本上发生亏损的概率很高，单就2009年拿地、2014年还未完成销售看，该项目的盈利状况肯定不佳，因为普通的财务知识告诉我们收入有时间成本，2014年收到的销售款还需要用利率折现到2009年才能计算项目的成本收益，再考虑到开发商在2009年支付了30亿元的土地款，之后的5年开发商资金面一定绷得很紧。

二是土地作为房地产行业的上游资源，其价格变动滞后于房价，再加上政府调控周期较短，地价高点通常都出现在房地产行业景气的高峰。

一个典型的房地产周期是这样的：