中海前老总的冒险 张一平谈产业地产

富力丽思卡尔顿酒店二楼C厅，以“产业小镇的未来派”为主题的城市观点论坛广州行现场吸引了一批房地产研究专家和产业地产一线操盘手。

在众多产业操盘手中，张一平是最受关注的少数人之一。这位曾经被誉为深圳地产界“三剑客”之一的前中海深圳老总，如今的头衔是“启迪控股股份有限公司高级副总裁”。有与会嘉宾看到名单后惊呼：“不敢相信是我认识的张一平先生!”

论坛尚未开始，一身白色POLO衫，留着简短清爽发型的张一平接受了观点地产新媒体的采访。在半个小时多的访谈与此后的论坛现场中，他讲述了自己从传统房地产转型产业地产后的心路历程。

前中海老总的冒险

作为现场第一个演讲的嘉宾，这位在房地产行业耕耘近30年的前中海老将一上台就表示，“今天不是发言，更不是演讲，只是一个交流”，并“怀着一颗敬畏的心”。

对于身份的巨大转变，张一平感慨万分：“一不小心从传统房地产跨到产业地产以后，感觉产业地产不好玩，非常难玩。”

他提及自己职业生涯转型后所面临的主要矛盾——产业地产要运营得好，需要大部分自持，因为不自持，业态难以控制;如果大部分自持，又高度考验企业的现金流。“投入那么大，回报从哪里来?”

这么难玩的产业地产，对于喜欢冒险“老地产人”来说，或许是人生又一次全新冒险旅程。

张一平从来就不是守旧之人。任职中海深圳总经理期间，他亲自跑到北大招生，颠覆了“中海地产无北大毕业生”的历史;此后再次打破中海人不打高尔夫的传统，成为中海史上名副其实“高尔夫第一人”。

张一平从来都自信。1998年亚洲金融危机重创中海之际，他主张在深圳拿地;面对质问，他豪迈地承诺“在深圳只要有一个人买房子，我一定让他买中海的房子”，最后成功说服当时中海掌门人孙文杰。

不落窠臼与自信，使张一平成为中海史上颇负盛名的职业经理人之一，在他的带领下，中海跻身深圳地产界“三剑客”，成就了“文有万科，工有中海，理有金地”的地产佳话。

意气风发之际，张一平同样不惮于冒险。2001年，其辞任中海深圳总经理一职，并在此后组建爱地时代地产顾问有限公司，声称要做中国房地产界的“麦肯锡”，为行业的发展提供更新更高更大的平台。

从2001年至2015年，房地产经历了黄金十年，期间催生了出大批的房地产咨询与服务公司，爱地时代在此中也迎来大爆发，15年来，张一平带着他的团队，踏遍40多个城市，投资、管理和服务的项目超过300个。

时光流转，房地产步入白银时代，张一平也开始了他的第二次冒险。因缘际会结识启迪控股常务副总裁陈响，经过一番畅谈之后，爱地与启迪发生重组。重组后，张一平出任启迪控股高级副总裁，转战产业地产。

两年多的走访考察与潜心研究，张一平深感产业地产的“难玩”，但再“难玩”也无非有两种后果——玩好了，便可以乘风而上，做大做强;玩不好，就只能跌落。

血液中的冒险基因让他无畏无惧：“做任何事情都有风险，首先要自信，为什么现在很多孵化器在关门?现在主导的产业一个一个在做，孵化器即使全部死掉，你能不能成为最后一个死掉的人?”

产业观与方法论