房地产未来发展趋势？TOP50逐步展现优势

房地产市场的作用和特点

房地产市场具有传递房地产供求信息、调节房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。

主要有以下特点：

房地产交易对象不可移动，不像实物交付那样交割，而是实物随着相关权利而转移;交易对象各不相同，交易是不同质的;交易金额较大，一般需要贷款，需要银行的参与;交易时间过程较长，一般办理各种手续;交易频次较低;新房和存量房市场并存;买卖和租赁市场并存;市场状况各不相同;一个地方一种情况、交易和市场容易受到管制，政策法规和房地产市场规则有较多调整、并且普遍需要经纪服务(房地产专业较强、信息不充分)。

正如学者指出，“房价涨跌，长期看人口，中期看土地，短期看金融”，短期来看，收紧信贷政策，管制好信贷口子，禁止银行资金向房地产市场流入，就能遏制房市的极速上扬。

中期来看，政府加大土地供应，开发商竞价购得土地之后，及时的开发建设楼盘，才会有更多的房子供应。价格是供需关系的平衡，供给提高之后，才能有利降低房价。

长期看人口，中国改革开放40年，是人口红利释放期，也是人口从偏远地区向城市迁移的过程。限购是最重要的一环，尤其是对于一线城市来说，社会资源过于集中，无论是教育资源、医疗资源、政治、经济、文化都过于集中。全国的富商、官员资金向一线城市集中，导致一线城市房价持续高速攀升，房租比严重失衡。脱实向虚的经济怪象十分突出。

总结：在经济基本面因素确定的情况下，房地产市场更多地受人口因素的影响，属于超长周期，甚至可以跳出和穿越多个经济周期。我国房地产已经走过了19年美好时光，未来19年仍然值得期待，尤其是大城市的前景更为广阔。

2017年是房地产企业集中度提升较快的一年。TOP100房地产企业的销售金额市占率已经从2015年的40%上升到了2017年三季度的53%，但其中TOP50房企在销售增速上以50%增速领先于TOP51-100房企-1%的增速，同时在成长性、盈利性以及运营效率上也展现出了一定的领先优势。我们建议继续关注A股中的优质且低估值的TOP50房企标的，建议关注万科、绿地、新城、中南、阳光城(000671,股吧)、蓝光等。

行业销售表现持续强劲，但后期政策放松力度预计出现衰减