房地产行业估值提升 负债率整体走高

行业投资数据持平超预期，板块热度持续回升，我们判断板块的估值会缓步上行，行业空间会被再次打开，政策约束性减弱。优先推荐深圳地方国企改革小市值标的天健集团、受益长租公寓概念的世联行；其次推荐低估值蓝筹金地集团、销售放量二线蓝筹蓝光发展，建议关注陆家嘴、保利地产、招商蛇口、华侨城A、华发股份、南山控股、南国置业。

龙头房企上半年表现突出。今年以来地产产业链上出现了一个“怪象”，上游的钢铁板块和下游的家用电器板块均表现不俗，但地产板块则较为平淡，今年以来（截至 8 月 31 日）房地产板块累计上涨 2.32%。值得注意的是，房企龙头股表现强势，招商蛇口、万科 A 和保利地产 3 只龙头股今年以来涨幅均超过15%，分别为 18.54%、16.89%和 16.52%，龙头股表现突出。虽然今年以来新建商品房成交额不断回落，龙头房企的销售数据却实现逆势增长。

营收增速明显回落，但利润仍能稳步增长。川财证券房地产行业股票池共有 46 家上市公司，其中有 6 家园区开发企业，40 家房地产开发企业。2017 年上半年房地产行业 46 家上市公司共计实现营业收入 5117.04 亿元，同比增长8.31%；实现净利润 503.45 亿元，同比增长 26.0%。 这 46 家房企的营收增速明显放缓，但利润仍能保持稳步增长，且增速远高于行业平均水平。

园区开发企业业绩普遍向好。2017 年上半年，6 家园区开发企业共实现营业收入 333.31 亿元，同比增长 20.77%；实现净利润 76.87 亿元，同比增长37.97%。其中，4 家营业收入和净利润均增长，4 家营业收入有增长，5 家净利润有增加。

40 家房地产开发上市公司营业收入超 4700 亿元。 2017 年上半年， 40 家房地产开发企业共实现营业收入 4783.73 亿元，同比增长 7.54%；实现净利润426.58 亿元，同比增长 24.06%。 其中 25 家房企营业收入同比增长，华联控股、粤泰股份、荣安地产、中弘股份和东旭蓝天营业收入同比增长超过 100%。阳光城、金融街和泰禾集团为代表的中型房企也实现了超过 30%的营业收入增长。

资产负债率整体走高，龙头房企仍有加杠杆空间。2017 年 6 家园区开发企业平均负债率为 62.25%，维持在较低水平。 40 家房地产开发企业平均资产负债率超 70%，有 16 家房企资产负债率超过 80%，绿地控股的资产负债率最高，达到 89.05%。2017 年上半年 40 家房地产开发企业的净负债率整体不断走高，不过龙头公司的净负债率低于行业平均水平，其中万科 A 上半年的净负债率已经降至 19.61%，远远低于行业水平，龙头房企下半年仍有加杠杆的空间。

风险提示： 国内经济持续走弱；国内房贷政策收紧。