自由贸易港政策持续性催化 自由贸易港概念股票龙头解析

陆家嘴：REITs推出潜在可能，“重估+退出+管理输出”空间巨大

类别：公司研究 机构：安信证券股份有限公司 研究员：陈天诚 日期：2017-08-02

事件：公司公告2017 年半年报，公司上半年实现营业收入56.23 亿元，同比增长25%;归属上市公司净利润11.54 亿元，同比增长18.36%;EPS 0.34 元，同比增长18.39%。

地产销售毛利下滑，持续经营性毛利占比增至44%：上半年公司房地产销售收入29.06亿，同比增长了41.06%，但毛利下降了5.4%（毛利率-17.48pct）;公司上半年地产租金收入14 亿元，占营业收入比例有所下降，但毛利增长了14.12%（毛利率83.83%），在总毛利中的占比达到44%。公司2016 年底完成收购陆金发88.2%股权，新增3 张金融牌照，公司上半年新增金融业收入6.48 亿，毛利3.19 亿（毛利率49.24%），占毛利的比例达到12%。

首次杠杆并购，新增苏州100 万方土储。1-6 月，公司住宅销售签约面积2205 平米，住宅销售现金流入3.93 亿，同比增长20%。公司上半年预收款项减少42.01%，其中天津河庭西和上海涵云雅庭项目结转29 亿，当年新增预收款7.3 忆。另外，上半年公司联合华宝信托收购苏州绿岸95%股权，获得位于苏州高新区浒墅关镇的17 块地，规划总建面约108.41 万方。这是公司首次金融杠杆收购，减少资金“重负”，也是继天津后，第二个 “走出上海”的大型成片开发项目。

近40 万方核心持有物业，持有三张金融牌照，REITs 方案推出最受益。我们此前深度报告已经提出了目前时点下，以“公募+ABS”模式的标准化REITs 推出恰逢其时。

截至上半年末，陆家嘴持有物业面积164 万方，在建超221 万方，基本位于上海CBD的核心区域。其中，公司甲级写字楼年租金达2854 元/平米。上半年公司长期在营物业相关现金流入16.3 亿元（+31%），而投资性物业账面价值仅为250 亿，且采用成本法计量（每年需计提1.9 亿左右的折旧）。若REITs 能真正推出，公司持有物业重估的空间巨大。证券化除了能给提供资金退出渠道，并有机会通过并购持续提升在管资产规模，输出多年沉淀的管理能力。

投资建议：公司持有陆家嘴核心地段的大量商办物业，目前能够提供长期稳定收益。

若REITs 能够真正推出，给公司带来的将是“重估+退出+管理输出”的机会，潜在空间巨大。目前公司已持有证券、信托、保险三张金融牌照，优势得天独厚。我们预计公司17-19 年EPS 分别为1.06 元、1.28 元和1.56 元，给予“买入-A”评级，6 个月目标价44.0 元。

风险提示：公司新增金融业务有可能出现减值可能，改变了公司稳定的增长预期。 （来源：安信证券股份有限公司）

上港集团：政策业绩共加码！两个维度再看上港

类别：公司研究 机构：天风证券股份有限公司 研究员：姜明 日期：2017-10-23

上港：从地理位置与股权结构来理解上港：一带一路的向外纽带上海港地处长江黄金水道与海上丝绸之路交界点，背靠广阔经济腹地，起到门户港口作用。而从公司近来的股权划转来看，自同盛集团将15%股权划转给中远海之后，尽管公司实控人仍为上海市国资委，但国务院国资委间接持股也已接近40%。

地产+金融双轮，贡献业绩增量我们在过去的《百年大计百亿利润，混改丝路战略要冲！》报告中，曾经详细梳理了上港集团旗下正开发与待开发的商住地块。我们认为公司未来几年能够持续贡献业绩的地块有三：星外滩、上海长滩以及军工路项目，其中前两者已经进入销售周期，其中上海长滩一期已在销售中，预计2017年12月31日交房，预计一期能够贡献净利润接近30亿元。金融方面，公司战略入股上海银行（预计17年投资收益10亿左右）、邮储银行，均带来丰厚利润。

历年分红稳定上港集团具备以下三大特点：1）货币资金充沛;2）未来业绩可能超预期增长（地产金融）;3）国资持股比例高。这样的特质决定了公司历年稳定分红、稳定回报。

投资建议：中长期公司存在三大利好：1）政策面，参照自贸区历史，自由贸易港的建设中，上海大概率将继续承担示范作用，作为门户大港辐射全球，其股权上的变化更使得公司未来有可能参与一带一路沿线布局;2）业绩面，尽管一线城市限购，但公司所持有的优质地块+项目，都使得未来数年内上市公司能够释放出扎实业绩;3）分红稳定，上市公司具备现金充沛、利润可能放量、国资股东持股比例高的特征。公司当前股价估值合理，在自贸港、一带一路落地过程中将获得主题与实质双重利好，叠加公司未来业绩释放潜力，调高目标价至8.4元，维持买入评级。（来源：天风证券股份有限公司）