买地产股为何要挑最差的时候？地产股下半年机会在哪

“王石走了，万科亮了”，这是近几天朋友圈流传最广的一句话。

周一（6月26日）万科A再度涨停，带领地产股全线走强，海德股份同样涨停，华丽家族涨超7%，金地集团收涨4.63%，招商蛇口、华侨城A、华联控股等均涨超3%。

（图片来源：东方财富Choice数据）

作为市值逾2000亿的深市地产龙头，万科A连续涨停已够意外了，但更令人吃惊的是，当前时点还处在房地产调控的大背景下，为何以万科为首的地产股却起飞了呢？

就个股层面看，万科A的走强，首先是源于本身不确定性的落地，随着万科A的股权之争已基本无悬念，新一届董事会成员引进了国有股东的代表，更有利于获取新的土地资源，为未来的发展提供了强有力的背书效应。

但问题是，本身的不确定性落地，难以掩盖当前房地产市场处于调控周期之中的利空，有观点就认为，目前地产行业正面临着新一轮的调控压力，而且此次调控的导向较以往最大的区别是，冻结房地产交易市场的流动性。不仅仅是延长了买房的流通交易周期，而且还在首付方面做出了较大的提升力度。

所以这对整个房地产行业、房地产上市公司的2017年、2018年业绩会带来较大的压力，进而影响着各路资金对万科A乃至整个地产类上市公司估值的重估。

按照通常逻辑，某个行业整体盈利增速回落，也意味着该行业的个股股价面临下行压力，但放到地产行业上，这一逻辑却行不通了！

买地产股为何要挑最差的时候

国信证券最新研报表示，2017年行业虽然处在降温期（调控政策逐渐加码、销售增速逐渐放缓），但聚焦房地产主业的优势企业的股价表现将会显著好于2016年，更是会显著好于繁荣期的2016年上半年，从地产股指数涨幅排名的角度观察，甚至会好于繁荣期的2015年！

对于这种超出常规认知背后的逻辑，国信证券解释道，房地产行业越降温，市场的风险偏好越低，股票投资者越倾向配置那些估值已提前反映、甚至过度反映了房地产降温预期的标的。

在房地产繁荣期，政策打压犹如不知何时落下的达摩克里斯之剑，对股票投资者而言，不确定的利空才最具杀伤力；在降温期，政策打压则变成了常量，对股票投资者而言，确定的利空未必是利空了，而且边际也会递减，甚至随着降温加剧，“政策打压”有望转化为“政策托举”利好的可能！

纵观过去几年的地产A股小周期，上述逻辑亦被印证：譬如2011年上半年，当时房地产打压政策也是层出不穷，还加了两次息、上调了六次存款准备金率，行业基本面也是持续降温：新建商品房销售面积累计同比增速从2月份的13.8%滑落至5月份的9.1%、销售额从27.4%滑落至18.1%、新开工面积从27.9%滑落至23.8%、施工面积从39%滑落至32.4%，当时同期沪深300指数显著下跌，但保利的股价却上涨超14%、招商地产的股价却上涨超15%，且申万房地产指数的涨幅在28个行业中能排到前四名！

广发证券也有类似的观点，该机构在总结地产股股价规律时指出，地产股表现领先于行业基本面，在景气度最差的时候买入地产股；在景气度持续复苏特别是价格开始持续快速上涨后卖出，因为当我们看到量价持续繁荣时，地产股将由于景气度预期不具备持续性（政策收紧预期）而出现下跌。

（图片来源：广发证券）