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买地产股为何要挑最差的时候？地产股下半年机会在哪

2017-06-27 10:21:14 当代财经网

如下图所示可以看到，11年开始的地产调控时期，申万房地产开发指数最佳的买入时点就是在11年年底到12年年初，最佳的卖出点在12年年底到13年年初。

（图片来源：广发证券）

房价暴涨时房企赚的钱都去哪了？

另外从财务角度看，房价上涨也未必能转化为房地产企业的净利润增长！

广发证券解释称，从利润表的角度看，房价的上涨会带来结算收入的上升，但是，我们需要考虑的是，收入的增量中，有多少形成了利润的增量？

我们以一个初始毛利率为32%的项目为例，相关变量假设见下表。我们发现，假设房价一次性上升50%，收入的增量中只有40%转化为了净利润，其原因就是房价上升后，土地增值税占收入的比重从原先的2%快速上升至超过11%。

（图片来源：广发证券）

其次，自11年以来，地产板块的结算毛利率持续下降，因为在房价上涨的同时地价上涨得更快，特别是在热点的一二线城市，导致地价占房价的比重逐年上升。房价上涨之后获取的高成本土地，本身就不具备坚实的利润基础。这也是我们无法对房价上涨带来的“利润增量”给予PE估值的原因。

（图片来源：广发证券）

广发证券总结道，房价的上涨确实会提升利润水平，但很大一部分会被土地增值税侵占，税收负担率将大幅加重。同时，由于房价上涨带来的“利润增量”并不具备持续性（因为地价涨得更快），只是一次性增值而并不能享受持续的PE估值。

地产行业下半年机会

总而言之，房地产行业降温阶段，股票投资者投资聚焦房地产主业的优势企业的股票，赚得是“风险偏好下降”的钱、赚得是“低估值+行业集中度上升”的钱！

对于房地产板块的后市机会，中金公司表示，下半年对房地产行业转向谨慎，优选龙头。信贷额度下行压力下，预计销售增速在下半年放缓，9月份至年末期间风险更高。建议持有龙头房企。重点推荐三大龙头-招商蛇口、保利地产、万科A，及区域性龙头标的：华夏幸福、荣盛发展、华发股份等。

华创证券则认为，本次入选MSCI指数房企共13家，个数占比5.86%、市值占比3.55%。在后续MSCI纳入A股以及集中度提升的双重推动下，A股龙头房企或有估值进一步提升空间。建议关注低估值龙头：华侨城A、万科A、保利地产、绿地控股等。

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