租购同权利好4家上市公司租售同权概念股有哪些？租售同权上市公司一览

2017-07-28 11:47:32 当代财经网

租购同权利好4家上市公司 租售同权概念股有哪些？租售同权上市公司一览

【房地产】从 C2C 到 B2C，租赁长效机制——从广州新政、上海供地说起（一）

事件描述

7月24日，上海出让2块用地性质为租赁用地的土地，楼面价均不足6000元每平，是首次出让租赁住宅用地。这是广州新政后在土地出让方面的实质推进，进程超出预期。

事件评论

租金下跌仅为暂时现象，增加租赁供给是为了应对未来的再次城镇化。通常计算下的租金收益率=名义租金/名义房价，这更贴近于实际租金收益率，因此可比口径的名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀。如此计算，历史1.5%左右的（实际）租金收益率并不低。然而，当前GDP增速处于逐步下行趋势中，潜在通胀也会随之下行，因此可比口径收益率就显得较低，因此有赖于租金收益率恢复到新的合理水平。目前一线城市租金市场出现了租金下跌，这仅为暂时现象，原因是低效产业迁出速度超过了高效产业形成速度，而考虑到低效产业规模有上限、而高效产业有很大发展空间，因此预计一线城市人口会出现再次流入，带来住房需求增加，推动租金和租金收益率的上升。因此，我们判断，当前增加租赁供给是为了应对未来的再次城镇化。

租金上行趋势确定，具备法律约束的供给主体十分关键，市场模式需要从C2C转为B2C。目前C2C的痛点在于供给强势，甚至不会签订具备约束力的租房合同，因此这种市场环境下无法发展稳定的租赁市场，需要将供给主体从个体转变为企业。企业成为供给主体，可以有C2B2C的相寓、自如等二房东模式，也可以有B2B2C的万科等房企拿地运营模式。前者对租金处于上升通道的依赖性较强，否则会进入烧钱状态。后者对于政府土地出让的依赖性较强。考虑到未来的租金会重新恢复上涨，因此无论是C2B2C的二房东长租、还是B2B2C的开发运营都将取得良好发展。

B2B2C模式更具备突围的能力，未来租房市场运营看房企。目前租赁市场的主要瓶颈在于可供面积不足，分散式租房短期内难以形成规模，同时改造对于成本控制要求较高，而且可能出现老旧房屋无法通过消防相关检验的情况。因此我们认为，租赁市场的突围不在于存量房屋本来就不足的二房东模式上，而在于以新增租赁用地为主、带动二房东相结合的模式上。标的方面，建议关注包括开发商万科A（23.60 +2.61%，诊股）、长租公寓商世联行（10.78 -0.19%，诊股），和目前已经复牌交易的昆百大A（10.65 +5.45%，诊股）和国创高新（11.53 -1.45%，诊股）。

风险提示：

调控政策持续收紧；

资本市场大幅波动。