租购同权利好4家上市公司租售同权概念股有哪些？租售同权上市公司一览

2017-07-28 11:47:32 当代财经网

【房地产】租购同什么权？动谁的蛋糕？ ——再论租赁市场（二）

事件描述

近期租赁市场正以极快速度推广。在广州和上海之后，据长江日报7月26日消息，武汉亦响应号召在人口密集区域土地出让会配建10%~20%的租赁住房。而且，据新华社7月25日消息，住建部称将立法明确租购同权。

事件评论

租购同权是同什么权？全局差异和个体差异。1）最直观的就是所有权和使用权，这构成了第一个层次的差异，也即转让价值。无限期的使用权价值基本等同于产权价值，这属于所有权和使用权天生的差异；2）中国赋予了产权房屋较多的“特权”，例如就近入学带来的学区房、金融征信的财力证明等，目前最大的矛盾体现在民生当中；3）全局差异无法弥补，能够弥补的是个体差异。

租购同权动了谁的蛋糕？级差地租的各级分配。1）地产开发商拥有远高于制造业的ROE，原因在于其享受了原材料升值（级差地租）和产品溢价（从土地到商品房）的双重利益。而级差地租的上涨是因为土地效率提升，这其实是经济发展赋予的价值，而产品溢价才是开发商在开发过程中创造的价值；2）一方面，开发商通过出售的方式，将级差地租和产品溢价一次性变现，另一方面，未来级差地租提升所产生的利益就由居民获取；3）产权年限为70年，到期之后的续期其实是让居民将获取的级差地租再返还给政府，但若自动续期，则这部分级差地租就长期在产权方手中；4）租房模式，是让居民无法获取产权、也就无法获得级差地租，因此这部分受损的利益会通过更高的租金施加到租客上，而这部分级差地租将体现为运营商的预收款，当产权需要续期时，一旦需要补交出让金，就需要一次性返还给政府。

能力的转移面临考验，即从融资拿地转移到产品管理，买入布局租赁的公司。租赁市场的供给主体会有三类（具体参见我们上一篇报告），包括C2C模式下的房东，C2B2C模式下的二房东，B2B2C模式下的开发商。受益的排序依赖于获取成本，因此先后顺序分别为作为未来供给主体的开发商，其次是管理运营商，最后是房东。同时，还包括促成交易的中介商。标的方面，涉及到的上市公司包括万科A、世联行、昆百大A、国创高新。

风险提示：

调控政策持续收紧；

资本市场大幅波动绩。